ご売却をご検討されている方

〇得意分野〇

(1)不動産売買仲介

不動産のご売却は「どの会社」に依頼するかではなく、「誰に」依頼するかで結果が変わります。
弊社は不動産売買仲介の専門業者です。不動産のご売却は多くのお客様にとって、一生に何度もあることではない貴重な経験です。
私がいつも想っていることは、「自分がもしこの不動産を所有していたらどう売却するか」です。
セカンドオピニオンをお求めの方もお気軽にお問い合わせください。

(2)相続案件

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例及び「相続登記」等の義務化に伴い、相続物件の売却のご相談が増えてきています。
不動産は「資産」として価値がある「もの」としての側面だけではなく、当然のことかもしれませんが、過去から現在にかけてご先祖との関わりの中で「活きて(生きて)きた」側面があります。
その想いから、売却されず賃貸をご検討されたり、空地・空家のままにされてる方もいらっしゃいます。
しかし私が重要だと思うことは、まずは現在の資産価値(査定額)を把握することだと思います。

(3)借地権と底地、借家人立退交渉

借地権･借家権の問題に関しては、貸主様借主様お互いの求めている条件だけではなく感情問題の解決が必須です。

2002年から取り組んでいます。継続的に常時1件～3件案件をお預かりしています。

【査定について】

開業して2年半。2024年10月20日でちょうど100件査定をさせて頂きました。

一般のお客様や法人、同業他社から大体の相場を聞かれることは、その３～４倍ございますが、売物件をお預かりする場合は、一部例外を除いて全てのお客様に査定書をお渡ししています。

100件のうち48件(専任媒介45件一般媒介3件)受託でき、42件成約済、5件現在売出中、1件他社契約(一般媒介で売主様買主様両方関わりなく取引終了)となっています。

現在までに受託できなかったのは52件のうち38件(査定のみでまだ売り出しされていらっしゃらない)。

それ以外の14件は他社さんに競合で負けました。

42件成約済の内、査定額の100～110％で売却できたのが36件、95～100％が5件。91％が1件。

つまり例えば1000万円で売り出しをさせて頂くと、今のところ97.6％の確率で950～1100万円で売れているという事です。

14件他社で売り出しになった物件については、全て弊社より査定額が高かったのですが、弊社査定額より高く売れた物件は確認できません。

また受託からご契約までの期間ですが、０～1か月は2件、1か月から3か月は12件、3か月から6か月は22件、6か月～1年は6件でした。

(2022年5月1日～2024年10月20日)

簡易査定350～400件

査定書提示(周辺環境・土地調査・統計調査レポートを含む)100件

→52件のうち競合負け(14件)・保留(38件。資産価値を把握しておきたかった、少し先にご売却をご検討など)

48件売出しのお手伝い

→48件のうち42件成約済、5件現在売出中、1件他社契約(一般媒介で売主様買主様両方関わりなく取引終了)

【ご売却相談】

理想に近い形で売却を進めるために、希望条件を整理させて頂きます。不動産売却に関する諸費用を把握して頂き、おおまかな資金計画をたてます。

【ご売却不動産の事前調査】

売却不動産の事前調査を行います。事前調査結果をもとに、ご要望に沿った最適な価格と販売方法をご提案いたします。

【媒介契約のご締結】

不動産の売却をお任せいただくため必要な契約を締結いたします。

【売却活動〜購入申込み】

購入希望者を探すための売却活動の準備をいたします。内覧の事前準備を行い、購入希望者をご案内いたします。

多くの購入希望者に物件の情報を伝えるための活動を行います。

活動に対するご報告およびご提案を随時行います。

購入申込みをされたお客様との契約条件の調整等を行います。

【売買契約】

売主様・買主様の合意のもと、売買契約に必要な書類等準備します。

売買契約の流れとその内容をご理解頂いてから、手続きを進めます。

契約締結後、売主様が行わなければならない手続きを進めます。

【残代金受領と引渡し】

最終代金を受領し、売買契約時に定めた状態で物件の引渡しを行います。

【コロナショック】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

岡山県の不動産価格の上昇下降は平成バブル(1990年)時のみ大きく影響を受けました。

その後2000年のITバブル崩壊、2008年のリーマンショック、2011年東日本大震災時も、人口100万人都市は少なからず不動産価格に影響を受けましたが、岡山においては需要や供給に偏りが見られはしたものの、不動産価格は大きくは影響を受けず市場価格を形成していきました。

さて本題ですが、コロナの影響で岡山市内では2020年4月に入ってからご売却のご相談は激減、ご購入の相談は半減になりました。

不動産売買仲介の仕事をさせて頂いてから24年間で初めての経験でした。

その後2024年8月11日現在ご売却相談もご購入相談もコロナ前と変わらないところまで戻ってきました。

平成に入ってから数回あった金融危機や災害時に法人、個人が経済不安や経済的困窮から不動産を現金化することは大都市圏ほど顕著でなかったとはいえ岡山でも目にしましたが、今回のコロナショックでは今のところありません。

今回、中長期不動産売却希望者は「様子見」をされていらっしゃる一方で、住宅購入希望者は一定数いらっしゃる(当たり前ですが住環境を変えようとすると基本的には家を借りるか買うしかない)ので、そういう意味では平成バブル崩壊後初めて需要過多の状況になっているとも言えます。

【被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例】

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、2016年4月1日から2023年12月31日までの間(2027年までの延長が決定しました)に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

⑴　1981年５月31日以前に建築されたこと。

⑵　区分所有建物登記がされている建物でないこと(マンションは適用されない)。

⑶　相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

ただし相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売ることなど他にも要件があり、注意が必要です。

【税制改正大綱】

所有者不明土地の発生を予防･低未利用地の適切な利用･管理の促進に向けて,譲渡価額が500万円以下の一定の低未利用地などを譲渡した場合に、長期譲渡所得の金額から100万円を控除する特例措置が創設されました。

現在保有期間が5年を超える土地の売却益には20％の税率が課されていることから,例えば売却益が100万円の場合、従来20万円だった税負担がなくなります。

渡価額の要件の上限について条件付きで800万円に引き上げることも決定しました。

【「相続登記」や「氏名又は名称及び住所の変更登記」の義務化】

登記簿を見ても所有者が分からない土地が増えていることを受け、2024年4月から相続を原因として　不動産の名義人を書き換える「相続登記」が義務化されます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これまで相続登記は相続人の任意だったが、2011年の東日本大震災の後、所有者不明の土地が復興事業の妨げになったことをきっかけに見直されることになりました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　民間の有識者らでつくる「所有者不明土地問題研究会」がまとめた報告書によると、所有者不明土地は2016年時点で、全国で約410万ヘクタールと、九州本島（約367万ヘクタール）の面積を上回る規模になっています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施行後は、相続による不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならず、正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となることもあります。施行前に相続した不動産も相続登記が未了の場合は義務化の対象となり、2027年3月末までに申請しなければなりません。

民法に基づく法定相続の場合は、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本の他、相続人全員の戸籍謄本などが必要となります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　遺産分割協議により相続した場合は更に遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書なども必要になりますが、書類をそろえるのに数か月から数年を要するケースもあるので注意が必要です。